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廣州已有9區(qū)的多間學校發(fā)布學位預警，但越秀區(qū)未在其列。這對于已經(jīng)安家越秀或打算在該區(qū)購房的家長來說是好事，意味著越秀區(qū)的學位相對還比較充足。

雖然越秀區(qū)名校林立，但這里的一手住宅供應卻極少，樓價已超過10萬元/平方米?，F(xiàn)階段想要入住越秀區(qū)，可考慮該區(qū)的二手房。

一手市場：

新貨很少，門檻很高

想要通過購買一手住宅來獲得越秀區(qū)良好教育環(huán)境的買家，會有一定難度，最根本的原因在于，該區(qū)的一手住宅供應非常少。

從3月份發(fā)布的《2022年廣州經(jīng)營性用地供地藍皮書》情況看，越秀區(qū)今年的宅地供應依舊是零。實際上，2012年-2022年這十年間，越秀區(qū)僅順利成交了兩宗商住地，分別是越秀南AD13907地塊和廣九大馬路以東、白云路以北地塊，總用地面積僅1.2萬平方米。目前兩宗地尚未有確切的入市消息。

新增宅地很少，一些可轉化歷史用地也不多。近日，君匯世家旁邊的黃花崗街道廣州大道5號大院地塊上的一些原有建筑正在被拆除，從官方公示信息可見，該地塊用地面積共約1.2萬平方米，規(guī)劃新建3棟建筑，其中1棟為住宅樓、1棟為商業(yè)辦公居住樓、1棟為住宅回遷樓，建設單位為天倫控股有限公司。不過該項目還處于拆除舊建筑階段，距離新品入市還有一段時間。

越秀區(qū)現(xiàn)階段的可售項目屈指可數(shù)，主要是淘金板塊內(nèi)在歷史閑置地塊之上建設的淘金半山豪庭及半山御庭，雖然是獨立的兩個樓盤，但均為單體樓，兩者直線距離100多米，前者在售尾貨，戶型很多，報價超過10萬元/平方米，后者已經(jīng)建好但尚未有預售證，旁邊配套有廣州市華僑外國語學校（淘金校區(qū)），目前已開學。另外就是五羊新城板塊的世茂天樾，剩下數(shù)套復式單位可售，因旁邊有地鐵站和東山實驗小學，報價約16萬元/平方米。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至3月份，越秀區(qū)一手住宅庫存量僅約3.7萬平方米，消化周期低至5.3個月，僅次于黃埔區(qū)。因此，買家若想在越秀區(qū)入手一手住宅，不僅選擇很少，門檻也不低，首付基本上都要準備五六百萬元。

二手市場：

東部成交活躍，板塊均價逾7萬元/平方米

一手住宅供應少，買家可以轉向二手樓市挑選。越秀區(qū)名校林立，東風東、五羊新城和淘金路等東部片區(qū)因配套完善、二手房源豐富而成為買家置業(yè)的聚焦點之一。廣州中原研究發(fā)展部的報告顯示，3月份，越秀區(qū)經(jīng)自助網(wǎng)簽和中介網(wǎng)簽的二手住宅成交量為799宗，環(huán)比回升64.7%，區(qū)域網(wǎng)簽均價為44125元/平方米。

據(jù)了解，3月一向是學位房需求旺季，不少買家提前置業(yè)為孩子入學作準備，促使越秀區(qū)整體需求保持較高的活躍度。今年1-2月，沖著學校資源而購房的買家占比為27.1%，到了3月，這樣的需求占比升至40%。其中，東風東板塊作為區(qū)域名校聚集、教育資源豐富的板塊，市場購房需求也是居高不下。不少優(yōu)質高端樓盤如東風廣場、錦城花園、君匯世家等有不錯的成交。

從貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，3月東風東板塊整體成交均價為73858元/平方米，淘金板塊均價則為57547元/平方米。值得一提的是，這些板塊都有電梯樓和樓梯樓，且有些房源價格差距較大，故板塊均價會有成交結構性影響。例如，貝殼網(wǎng)顯示，東風廣場房源目前放盤價多在8萬元/平方米以上，而同板塊的水均崗大院樓梯樓房源近90天內(nèi)成交了1套，均價約為6.1萬元/平方米。

置業(yè)提醒：

越秀區(qū)教育已形成“669”格局，買家購房多留意兩種情況

面對兄弟區(qū)域近年來在教育領域的強勢動作，作為傳統(tǒng)教育強區(qū)的越秀區(qū)也在不斷改革創(chuàng)新，力爭保持強者恒強。從現(xiàn)狀來看，越秀區(qū)在教育領域下的這步棋目標很明確，即優(yōu)布局、促均衡、增供給和提質量。

早在2016年，越秀區(qū)就把五羊小學、五羊中學、東山實驗小學納入培正教育集團，把東環(huán)中學、廣州市第四十中學納入育才教育集團。知名教育集團的擴容，最終目的都是縮小學校間的差異，是促使教育均衡化的直接體現(xiàn)。

越秀區(qū)在這步棋上可謂一種引領。2021年，通過“托管”“合并”與“整合”三種模式，越秀區(qū)形成“669”的學區(qū)化、集團化教育格局：即六個教育集團，六個小學學區(qū)和九個幼教聯(lián)盟。其中，六個小學學區(qū)設有學區(qū)長學校，分別是東山培正小學、文德路小學、東風東路小學、中星小學、小北路小學和朝天小學。值得一提的是，在該區(qū)2021年的小升初電腦派位表中，小學分組基本不變，中學每組在原有7所中學不變的基礎上另外增加5所中學供學生選擇，其目的也很明確，那就是讓學生選擇更加多樣化、學校辦學更加多元化、區(qū)域教育更加優(yōu)質均衡化。

對于想在該區(qū)購置房產(chǎn)而獲得優(yōu)質教育資源的買家來說，需留意以下問題：

一是購置小面積單位是否被統(tǒng)籌。

越秀區(qū)近年的招生細則里都專門提到了小面積房產(chǎn)住戶問題。如2021年的招生細則規(guī)定如下：適齡兒童的父母截至2015年4月15日前（含2015年4月15日）通過購買或轉讓等方式擁有建筑面積在30平方米以下（不含30平方米）的獨立房產(chǎn)，并實際居住，由對口小學接收。于2015年4月15日后通過購買或轉讓等方式擁有的獨立房產(chǎn)建筑面積在30平方米以下（不含30平方米），是其唯一居住地，由對口小學接收；如適齡兒童父母另有房產(chǎn)或其他居住地則由區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排學位。

越秀區(qū)整體樓價不低，不少家長買家資金有限，因此會考慮購買“老破小”房產(chǎn)以獲得學位。這里就得特別留意30平方米這個面積及是否是“唯一”。

二是二手房原業(yè)主的孩子是否占用了學位。

招生簡章規(guī)定，已購二手房且人戶一致的業(yè)主子女（需提供房產(chǎn)證），在全市統(tǒng)一正式報名時，該住宅單元原業(yè)主沒有小孩在對口小學在讀1–5年級的，由對口小學接收；如在全市統(tǒng)一正式報名時該住宅單元原業(yè)主有小孩在對口小學在讀1-5年級的，由區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排學位。

最后還需再次提醒的是，小學每年的招生路段可能會有微調，買家置業(yè)前需多方面了解清楚學校的招生范圍。